ZVG Gesetzesreferenz

Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) regelt den Ablauf von Immobilienversteigerungen in Deutschland. Hier finden Sie die wichtigsten Paragraphen, verständlich erklärt und mit praktischen Hinweisen für Bietinteressenten.

§ 44 ZVG — Geringstes Gebot (Mindestgebot)

Das geringste Gebot setzt sich zusammen aus den Rechten, die bestehen bleiben (z. B. vorrangige Grundschulden), und dem bar zu zahlenden Teil. Es umfasst die Verfahrenskosten und die laufenden öffentlichen Lasten.

Was bedeutet das für Sie? Das geringste Gebot ist der Mindestbetrag, ab dem im Versteigerungstermin Gebote abgegeben werden können. Es ist nicht identisch mit dem Verkehrswert. Oft liegt das geringste Gebot deutlich unter dem Verkehrswert, da bestehende Belastungen bereits berücksichtigt sind.

• Das Mindestgebot wird vom Gericht im Versteigerungstermin bekannt gegeben
• Gebote unterhalb des geringsten Gebots sind unzulässig
• Das geringste Gebot beinhaltet auch die Kosten des Verfahrens

§ 74a ZVG — 5/10-Grenze

Erreicht das abgegebene Meistgebot nicht 50 % des Verkehrswertes, kann ein berechtigter Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen. Das Gericht muss in diesem Fall den Zuschlag versagen.

Was bedeutet das für Sie? Bei einem Verkehrswert von 200.000 € muss das Meistgebot mindestens 100.000 € betragen, damit der Zuschlag nicht auf Antrag eines Gläubigers versagt wird. Wird der Zuschlag versagt, kommt es zu einem neuen Termin.

§ 85a ZVG — 7/10-Grenze

Erreicht das Meistgebot nicht 70 % des Verkehrswertes, muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen — auch ohne Antrag eines Gläubigers. Dies gilt jedoch nur im ersten Versteigerungstermin.

Was bedeutet das für Sie? Im ersten Termin können Sie kein Objekt unter 70 % des Verkehrswertes ersteigern. Bei einem Verkehrswert von 200.000 € bedeutet das: mindestens 140.000 € als Meistgebot. Im zweiten Termin (Wiederholungstermin) gelten diese Grenzen nicht mehr — dort sind auch Gebote unter 50 % möglich.

§ 49 ZVG — Sicherheitsleistung

Jeder Bieter muss auf Verlangen eines Beteiligten eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes nachweisen. Die Sicherheit kann durch eine Bankbürgschaft, einen Verrechnungsscheck oder eine Überweisung an die Gerichtskasse erbracht werden.

Was bedeutet das für Sie? Bereiten Sie die Sicherheitsleistung unbedingt vor dem Termin vor. Ohne Sicherheitsleistung können Sie vom Bieten ausgeschlossen werden.

• 10 % des Verkehrswertes als Sicherheit bereithalten
• Bankbürgschaft rechtzeitig bei Ihrer Bank beantragen
• Alternativ: Verrechnungsscheck (vorher bei der Bank ausstellen lassen)
• Überweisungen an die Gerichtskasse müssen vor dem Termin eingehen
• Bargeld wird in der Regel nicht akzeptiert

§ 66 ZVG — Bietzeit und Versteigerungstermin

Die Bietzeit (Bietezeit) muss mindestens 30 Minuten betragen. Während dieser Zeit können alle zugelassenen Bieter ihre Gebote abgeben. Nach Ablauf der Bietzeit fragt der Rechtspfleger dreimal, ob ein weiteres Gebot abgegeben wird (sog. „Drei-Mal-Frage“), bevor der Schluss der Versteigerung verkündet wird.

Was bedeutet das für Sie? Kommen Sie pünktlich zum Termin. Die Bietzeit kann länger als 30 Minuten dauern, wenn noch Gebote eingehen. Es gibt keine feste Endzeit — die Versteigerung endet erst nach der Drei-Mal-Frage.

§ 81 ZVG — Zuschlag

Der Zuschlag wird dem Meistbietenden erteilt, sofern keiner der gesetzlichen Versagungsgründe vorliegt. Mit dem Zuschlagsbeschluss wird der Ersteher Eigentümer der Immobilie.

Was bedeutet das für Sie? Der Zuschlag ist sofort wirksam. Anders als beim normalen Immobilienkauf wird kein Notar benötigt und es entsteht kein zusätzliches Notarhonorar. Der Zuschlagsbeschluss ersetzt den notariellen Kaufvertrag.

• Der Zuschlag wird in der Regel noch im Versteigerungstermin verkündet
• Mit dem Zuschlag gehen Besitz und Nutzungen auf den Ersteher über
• Das Meistgebot ist ab Zuschlag mit 4 % p.a. zu verzinsen
• Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt von Amts wegen

§ 49 Abs. 2 ZVG — Zahlung des Meistgebots

Der Ersteher muss das Meistgebot (abzüglich bestehen bleibender Rechte) innerhalb der vom Gericht bestimmten Frist zahlen. Diese Frist beträgt in der Regel 6 bis 8 Wochen nach Zuschlag.

Was bedeutet das für Sie? Sie müssen die Finanzierung bereits vor dem Versteigerungstermin gesichert haben. Nach dem Zuschlag bleibt wenig Zeit, um die Kaufsumme aufzubringen. Banken finanzieren Zwangsversteigerungen — sprechen Sie vorher mit Ihrer Bank.

§ 93 ZVG — Verteilungsverfahren

Nach der Zahlung des Meistgebots wird der Erlös im Verteilungsverfahren auf die Gläubiger verteilt. Die Verteilung erfolgt nach der Rangfolge der eingetragenen Rechte im Grundbuch.

Was bedeutet das für Sie? Das Verteilungsverfahren betrifft Sie als Ersteher nur indirekt. Wichtig ist: Nach vollständiger Zahlung und Abschluss des Verteilungsverfahrens sind alle bisherigen Belastungen gelöscht (soweit sie nicht bestehen geblieben sind). Sie erhalten die Immobilie lastenfrei.

§ 765a ZPO — Vollstreckungsschutz

Auf Antrag des Schuldners kann das Gericht die Zwangsversteigerung einstweilen einstellen, wenn die Versteigerung eine sittenwidrige Härte darstellen würde (z. B. Suizidgefahr, schwere Krankheit).

Was bedeutet das für Sie? Es kommt vor, dass Versteigerungstermine kurzfristig aufgehoben werden, wenn der Schuldner Vollstreckungsschutz beantragt. Dies ist ein normaler Vorgang. Die Versteigerung wird in der Regel zu einem späteren Zeitpunkt fortgesetzt.